Steuern sparen mit der Abschreibung von Immobilien

Die Nachfrage nach Immobilien boomt weiterhin. Niedrige Zinsen, enorm steigende Mieten und der Wunsch nach wertstabilen Investitionen beflügeln die Nachfrage. Immobilienmakler berichten, dass neben Häusern und Wohnungen zur eigenen Nutzung auch Immobilien zur Vermietung stark nachgefragt werden. Steuerlich gesehen kann bei Vermietung die Absetzung für Abnutzung (Afa) geltend gemacht werden. Erfahren Sie hier mehr, wie Sie diese Form der Abschreibung zur Steuerersparnis nutzen können.

Die wichtigsten Punkte vorab

Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung)?

Umgangssprachlich wird für die AfA häufig der Begriff Abschreibung verwendet. Nach Ansicht des Fiskus sind Immobilien als abnutzbare Wirtschaftsgüter zu betrachten, die im Laufe der Zeit kontinuierlich an Wert verlieren. Aus diesem Grund können Steuerpflichtige jährlich einen Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. Der Grundstückswert wird nicht berücksichtigt, dieser ist abzuziehen. Der Grundstückswert kann dazu beispielsweise anhand der Bodenrichtwerttabelle der Gemeinde ermittelt werden.

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen beispielsweise Nebenkosten des Hauskaufs wie Makler- und Notarkosten oder das Architektenhonorar bei Neubau. Entstehen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes Erhaltungsaufwendungen von mehr als 15 % des Immobilienwertes, werden diese Kosten als nachträgliche Herstellungskosten ebenfalls abgeschrieben. Kosten für die Behebung von nach dem Kauf entstandenen Schäden werden jedoch nicht über die AfA abgeschrieben. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 9.5.2017 (Az.: IX R 6&176) werden diese in der Anlage Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgezogen.

Grundsätzlich gelten lineare Abschreibungen bei der die Beträge jährlich konstant bleiben. Eine degressive Abschreibung ist derzeit nicht mehr vorgesehen und kann nur in Ausnahmefällen (bei Bauantragsstellung oder Kaufvertragsabschluss bis 31.12.2005) Anwendung finden.

Überblick über die unterschiedlichen AfA-Arten

AfA für Altbauten

Das Alter eines Gebäudes spielt bei der Abschreibung von Immobilien eine wesentliche Rolle. Wurden Altbauten ab dem Jahr 1925 errichtet, ist die Nutzung der AfA für einen Zeitraum von 50 Jahren möglich. Jährlich können Sie 2 % der gesamten Anschaffungskosten geltend machen. Liegt das Baujahr vor 1925, können Sie die AfA für das betreffende Gebäude für 40 Jahre geltend machen, hier liegt die Abschreibungshöhe bei 2,5 % pro Jahr. Die Einzelheiten zu dieser Regelung sind in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt.

AfA für Neubauten

Der Abschreibungssatz bei Neubautenliegt bei jährlich 2 % der Herstellungskosten für einen Zeitraum von 50 Jahren. Auch hier gilt die lineare Abschreibung und als Bemessungsgrundlage dienen auch hier die Anschaffungs-/Herstellungskosten nach Abzug des Grundstückspreises.

AfA für Modernisierungen

Die Abschreibung der Anschaffungskosten von vermieteten Immobilien erfolgt über viele Jahre. Bei Modernisierungen gelten andere Regelungen, denn hier können Sie die AfA für einen deutlich kürzeren Zeitraum von zwei bis fünf Jahren geltend machen. Als Eigentümer haben Sie somit die Wahl, ob Sie die Modernisierungskosten beispielsweise für fünf Jahre mit je 20 % oder für zwei Jahre mit je 50 % geltend machen möchten. Bei kleineren Reparaturmaßnahmen können Sie die Abschreibung der Kosten umgehend komplett in einem Jahr vornehmen.

Abschreibung im Denkmalschutz

Bei denkmalgeschützten Immobilien existiert ein hohes Interesse der Öffentlichkeit an der Erhaltung des Gebäudes. Aus diesem Grund gelten spezielle Regelungen in Bezug auf Sanierungen und Renovierungsmaßnahmen. Diese Vorgaben sind für die Besitzer in der Regel mit finanziellem Mehraufwand verbunden. Das Einkommenssteuergesetz sieht in § 7 h/ 7i hohe Abschreibungssätze vor, von denen die Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien stark profitieren. Nach den AfA Vorgaben können in den ersten acht Jahren 9 % der Kosten für Modernisierungen und für weitere vier Jahre 7 % der Kosten abgesetzt werden. Angerechnet werden können ausschließlich Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder die für eine sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Bei einem vermieteten Objekt können die Sanierungskosten somit insgesamt zu 100 Prozent abgesetzt werden.

Der reinen Kaufpreis können Sie nach Abzug des Gebäudewertes jährlich mit 2% (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5% (Baujahr vor 1925) abschreiben.

AfA bei gewerblichen Gebäuden

Andere Regelungen gelten, wenn das betreffende Gebäude nicht zu Wohnzwecken dient, Teil des Betriebsvermögens ist und gewerblich genutzt wird. In solchen Fällen nimmt der Gesetzgeber eine deutlich rapidere Abnutzung und somit einen schneller sinkenden Gebäudewert an. Aus diesem Grund gewährt das Finanzamt für diese Gebäudearten für einen Zeitraum von 33 1/3 Jahre lang die Abschreibung von jährlich 3 %. Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten oder der Kaufpreis und auch hier kann der Wert des Grundstücks nicht abgesetzt werden.

Was ist die lineare Abschreibung?

Vorgesehen ist nach § 7 Abs. 1 EStG grundsätzlich die lineare Abschreibung von Immobilien. Linear bedeutet, dass die absetzbaren Kosten jährlich in gleichbleibenden Beträgen auf die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Unterschieden werden dabei der Abschreibungsbetrag (Anschaffungswert / Nutzungsdauer) und der Abschreibungssatz. In § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG sind die absetzbaren Beträge gesondert aufgeführt.

Rechenbeispiel:

Gesamter Kaufpreis: 650.000 Euro abzüglich Grundstückswert: 100.000 Euro = Gebäudewert: 550.000 Euro
angesetzter Wert = 2 % / 50 Jahre (für Gebäude ab 1925 erbaut)

550.000 Euro * 2 % = 11.000 Euro jährlicher Abschreibungsbetrag (vereinfachte Rechnung)

Was ist die degressive Abschreibung?

Bei der degressiven Abschreibung von Immobilien werden die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten ebenfalls auf die Nutzungsdauer verteilt und die Abschreibungsprozentsätze bleiben über die Jahre ebenfalls konstant. Allerdings sinkt jährlich die Bemessungsgrundlage, daher wird auch der Abschreibungsbetrag in jedem Jahr geringer. Diese Form der Abschreibung wurde in den letzten Jahrzehnten schon einmal abgeschafft, dann erneut eingeführt und wieder abgeschafft – sie kann jedoch in Einzelfällen noch immer Gültigkeit besitzen. Eine degressive Abschreibung für vermietete Immobilien wäre lt. derzeitigem Stand nur noch möglich, wenn Bauantrag oder Erwerb bis zum 31.12.2005 erfolgten. Für alle Bauanträge und Kaufverträge, die ab dem 01.01.2006 erfolgten, ist keine degressive AfA mehr möglich.

Rechenbeispiel (vereinfachte Rechnung):

Bemessungsgrundlage: 550.000 Euro
angesetzter Wert = 4 %

1. Jahr:
550.000 Euro * 4 % = 22.000 Euro Abschreibungsbetrag
2. Jahr:
Bemessungsgrundlage sinkt um 22.000 Euro
528.000 Euro * 4 % = 21.120 Euro Abschreibungsbetrag

Fazit

Mit der Abschreibung von Immobilien können Sie von den gesetzlichen Regelungen profitieren und Steuern sparen. Die Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft mbh unterstützt Sie gerne bei der richtigen Nutzung der AfA und hilft Ihnen dabei, mit dem Abschreiben von Immobilien Steuern einzusparen und Ihre Steuerlast zu reduzieren.