Denkmalschutz Abschreibung: Das sollten Sie wissen

Der Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden, wie zum Beispiel mittelalterlichen Fachwerkhäusern oder eleganten Jugendstilbauten, liegt ohne Zweifel im Interesse der Allgemeinheit. Daher sollten diese Baudenkmäler unbedingt für zukünftige Generationen erhalten sowie entsprechend saniert und gepflegt werden. Diese Ansicht vertritt auch der Staat und gewährt privaten Investoren großzügige Steuervorteile, wenn denkmalgeschützte Gebäude saniert werden. So profitieren beide Seiten: Der Staat muss kein Geld in die Sanierung von erhaltenswerten Immobilien investieren und den privaten Investoren eröffnen sich attraktive Steuersparmöglichkeiten. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie als Besitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes Steuervorteile genießen und Unterstützung bei Sanierungen erhalten können.

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Was ist Denkmalschutz Abschreibung (Afa) – Definition

Anschaffungskosten können bei der Neubau-AfA linear mit zwei Prozent jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden

Das Kürzel AfA steht für Absetzung für Abnutzung.

Diese kann für vermietete Alt- und Neubauten gleichermaßen in Anspruch genommen werden kann. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten können bei der Neubau-AfA linear mit zwei Prozent jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Für vor dem Jahr 1925 errichtete Gebäude sind die Kosten innerhalb von 40 Jahren mit jährlich 2,5 % Prozent absetzbar. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude schreiben Sie den reinen Kaufpreis nach Abzug des Gebäudewertes jährlich mit zwei oder 2,5 Prozent ab. Die Modernisierungskosten können Sie bei einem vermieteten Denkmalgebäude für einen Zeitraum von acht Jahren mit jährlich 9 % und für weitere vier Jahre mit je 7 % absetzen. Abgesetzt werden können ausschließlich Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder für eine sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Bei einem vermieteten Objekt können die Sanierungskosten somit insgesamt zu 100 % abgesetzt werden.

Selbstnutzer können die Neubau- oder Altbau-AfA nicht in Anspruch nehmen, da diese beiden Varianten ausschließlich für vermietete Objekte gewährt werden. Allerdings unterstützt der Staat Eigner von denkmalgeschützten Gebäuden auch bei Selbstnutzung. Hier können Modernisierungskosten über zehn Jahre mit jeweils 9 % steuerlich berücksichtigt werden. Damit können auch Selbstnutzer Sanierungen von denkmalgeschützten Gebäuden zu einem sehr großen Teil absetzen.

Welche Bedingungen müssen für die Denkmalschutz Afa erfüllt sein?

Für die Denkmalschutz Abschreibung gelten strenge Vorgaben. Grundsätzlich legt die jeweils zuständige Denkmalbehörde fest, welches Gebäude als Baudenkmal geführt wird, die Einstufung kann bei Bedarf auch auf Antrag erfolgen. Vor Beginn der Sanierungsarbeiten muss sich das Gebäude zudem bereits vollständig in Ihrem Besitz befinden und die Maßnahmen müssen mit der Behörde abgestimmt sein. Erst wenn die Denkmalbehörde ihr Einverständnis gibt, kann mit den Sanierungsarbeiten begonnen werden.

Die Denkmalbehörde achtet streng auf die Bewertungskriterien und stellt die Genehmigung nur aus, wenn alle Faktoren erfüllt sind. Dazu zählen insbesondere:

• Erhalt von Eigenschaften und historischer Substanz des Baudenkmals muss gewährleistet sein
• Investitionen müssen begründet und für den Erhalt der Immobilie notwendig sein
• Veränderungen der Gebäudenutzung dürfen die denkmalrechtlichen Eigenschaften des Gebäudes nicht grundsätzlich verändern

Auch eine Umnutzung ist steuerlich förderfähig, beispielsweise wenn in einem landwirtschaftlichen Gebäude oder einer ehemaligen Fabrik Wohnraum entstehen soll. Die Behörde muss hier jedoch bescheinigen, dass die Baumaßnahmen für den Erhalt oder für eine sinnvolle Nutzung des Baudenkmals notwendig sind. Dies ist nach Ansicht der Oberfinanzdirektion unter folgenden Voraussetzungen gegeben:

• historische Substanz und denkmalbegründenden Eigenschaften werden erhalten
• die Aufwendungen sind für die Umnutzung erforderlich
• die Umnutzung ist unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Gesichtspunkte vertretbar

Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit. Liegt dieses wichtige Dokument nicht vor, werden die Abschreibungsbeträge vom Finanzamt nicht gewährt. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist für den Fiskus jedoch nur dann bindend, wenn keine Hinweise zur Selbstprüfung durch die Finanzbehörde vorhanden sind. Besteht ein solcher Prüfungshinweis, kann das Finanzamt die steuerrechtliche Behandlung des Gebäudes selbst prüfen. In diesem Fall erfolgt bei Investitionen eine Einzelprüfung durch die Finanzbehörde, die im Zweifelsfall auch negativ ausfallen kann. Die Sanierungskosten sind dann steuerlich nicht abzugsfähig.

Denkmalschutz-Abschreibung für Selbstnutzer

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gewährt der Gesetzgeber den Immobilienbesitzern hohe Steuervorteile, die im Gegensatz zu den klassischen AfA-Varianten für Neu- und Altbauten auch von Selbstnutzern in Anspruch genommen werden können. Anders als Vermieter können Selbstnutzer den Kaufpreis jedoch nicht abschreiben. Die Sanierungs- und Modernisierungskosten können bei einer Selbstnutzung des Denkmalgebäudes jedoch für zehn Jahre mit jährlich jeweils 9 % abgesetzt werden.

Gibt es bei einer denkmalgeschützten Immobilie mehrere Besitzer, gelten weitere Regelungen. Grundsätzlich werden die Kosten anteilig ermittelt und den jeweiligen Eigentümern angerechnet. Dies ist auch bei Mischnutzung von Immobilien der Fall, bei denen neben Eigentumswohnungen auch vermietete Flächen vorliegen.

Abschreibung im Denkmalschutz: Was ist nicht förderungsfähig?

Die Kosten für die Neuanlage eines Gartens können nicht geltend gemacht werden

Der Abschreibung bei denkmalgeschützten Immobilien sind jedoch Grenzen gesetzt. Bei einem Gebäude geht der Gesetzgeber davon aus, dass es im Laufe der Jahre durch Abnutzung an Wert verliert. Dies ist beim Grundstück jedoch nicht der Fall, da es sich nicht abnutzt . Eine Abschreibung für das Grundstück ist daher beim Kauf einer Immobilie grundsätzlich nicht möglich. Auch bei der Denkmalschutz-AfA sind nicht alle Maßnahmen absetzbar. Hier können ausschließlich Kosten für Modernisierungen abgesetzt werden, die zum Erhalt des Denkmals erforderlich sind. Dazu zählen Maßnahmen wie der Einbau von Heizungsanlagen, Fenstern oder Toiletten. Nicht gefördert werden jedoch beispielsweise die Neuanlage des Gartens oder der Bau einer neuen Garage.

Es kommt zudem häufig vor, dass ein Gebäude nicht komplett als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz steht. Besteht zum Beispiel in einer Straße Ensembleschutz für eine architektonisch und räumlich in Zusammenhang stehende Gebäudegruppe, kann sich dieser Schutz auch lediglich auf alle äußerlich sichtbaren Veränderungen an Dach und Fassade beziehen. Dazu zählen beispielsweise die Erneuerung von Fenstern, Türen, Dacheindeckung oder der Neuanstrich der Fassade. Steht nicht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, sind weitere Maßnahmen wie Heizungs- oder Badsanierung nicht absetzbar.

Abschreibung Denkmalschutz – Beispielrechnung

Hier eine Beispielrechnung, wie sich eine Abschreibung im Denkmalschutz steuerlich auswirken kann.

Sie erwerben für 150.000 Euro ein denkmalgeschütztes Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf. Vom Kaufpreis entfallen 70.000 Euro auf den Wert des Grundstückes, als Gebäudewert verbleibt somit ein Betrag von 80.000 Euro. Die Sanierung des Gebäudes kostet 650.000 Euro. Für den Bankkredit fallen anfangs etwa 12.000 Euro Zinsen pro Jahr an, die ebenfalls abgesetzt werden können. Daraus ergibt sich in der Anfangszeit folgende Rechnung (vereinfacht):

Da sie die Einkommenssteuerlast deutlich reduzieren, sind die Abschreibungssätze für Denkmalbesitzer mit hohem Einkommen besonders attraktiv. Die tatsächliche Steuerlast ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, dazu zählen beispielsweise Steuerklasse, etwaige Freibeträge, Anzahl der Kinder und weitere Abschreibungsmöglichkeiten.

Ist die Übertragung von Denkmal-AfA auf Käufer möglich?

Wenn eine Denkmalimmobilie saniert und wenige Jahre später verkauft wird, kann der Käufer die AfA nicht übernehmen. Der Staat fördert mit der Denkmalschutz-Abschreibung ausschließlich die Sanierung einer Denkmal-Immobilie und nicht die Erwerbskosten. Vom Käufer wird jedoch ausschließlich der Kaufpreis für das sanierte Gebäude gezahlt, er kann daher lediglich die lineare AfA für Altbauten beanspruchen.

Kann die Grundsteuer bei Denkmalschutz erlassen werden?

Es gibt tatsächlich Fälle, in denen ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 31 GrStG Aussicht auf Erfolg hat. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude eine kulturell und öffentlich wichtige Funktion als Kulturdenkmal übernimmt und das Grundstück daher keinen ausreichenden Ertrag erwirtschaften kann. Dies muss zwingend mit dem Status des Denkmalschutzes zusammenhängen. Lassen Sie sich in einem solchen Fall unbedingt fachkundig von einem Steuerberater und einem Rechtsanwalt beraten.

Fazit

Die Erhaltung und Sanierung von Gebäuden unter Denkmalschutz ist von öffentlichem Interesse und daher unterstützt der Staat mit speziellen Abschreibungsmöglichkeiten die Besitzer. Gerade bei höheren Einkommen kann sich die Afa besonders lohnen. Lassen Sie sich diesbezüglich unbedingt kompetent beraten. Wir von der Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft mbh unterstützen Sie gerne bei allen Fragen zur Denkmalschutz-Abschreibung. Rufen Sie uns an.

Weiterführende Materialien:

• Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück
• AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter