Grundsteuerreform

Diese Änderungen kommen auf Hausbesitzer zu

Grundsteuerreform 2022

Wendl & Köhler Steuerberatung - Erfahrung seit mehr als 30 Jahren

Die neue Grundsteuerreform 2022 - Das sollten Sie wissen

Haus- und Grundstücksbesitzer aufgepasst: Mit dem 1. Januar 2022 tritt die neue Grundsteuerregelung in Kraft. Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alte Grundsteuerregelung für verfassungswidrig erklärt. Die neue Grundsteuerreform wurde dann im Jahr 2019 beschlossen und soll jetzt im Jahr 2022 ausgerollt werden. Sie bringt eine neue Bewertung aller Grundstücke und Bebauungen mit sich. Auch für den Eigentümer kommt diese Reform nicht ohne eine Pflicht: Es muss in diesem Jahr eine Grundsteuererklärung für jede Immobilie und jedes Grundstück abgegeben werden.

Anlass der Grundsteuerreform

Sie fragen sich bestimmt, warum es eine Grundsteuerreform überhaupt gibt? Das liegt ganz einfach daran, dass bisher Häuser und Grundstücke sehr differenziert besteuert wurden. Selbst wenn sich diese im gleichen Ort befinden. Um dies zu verstehen, muss man in der Geschichte zurück reisen. Jedem Grundstück liegt ein sogenannter Einheitswert zu Grunde. Dieser sollte ursprünglich alle 6 Jahre durch eine Hauptfeststellung an die neuen Gegebenheiten angepasst werden. Doch dieser Einheitswert wurde im Westen seit dem Jahre 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

  1. Ab dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform werden alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet. Im Detail bedeutet das, dass der Wert des Grundbesitzes zum Stand des 01.01.2022 ermittelt neu wird. Zukünftig soll alle 7 Jahre eine neue Bewertung erfolgen.
  2. Die Besitzer und Eigentümer von Immobilien und Grundstücken müssen eine Grundsteuererklärung abgeben. Hierzu wird es ein Schreiben von den Finanzämtern geben.
  3. Das Finanzamt ermittelt den genauen Grundsteuerwert auf Basis der Grundsteuererklärung. Hier kommt neu hinzu, dass der Berechnung des Grundstückswerts der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete zugrunde liegen
  4. Die Kommunen müssen nun prüfen, inwieweit die Hebesätze angepasst werden müssen.
  5. Zum 01.01.2025 werden die neuen Grundsteuerbescheide erstellt. Die Besitzer und Eigentümer von Immobilien und Grundstücken müssen somit ab dem Jahr 2025 die neue Grundsteuer entrichten.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und ist an vorhandenen Grundbesitz gekoppelt. Das Steuerrecht machte bisher eine Unterscheidung in zwei Untergruppen. Doch mit der neuen Grundsteuerreform 2022 wurde eine dritte Untergruppe hinzugefügt.

Grundsteuer A

Diese Steuerart gilt für Forst- und landwirtschaftliche Betriebe und fällt geringer aus als die Grundsteuer B.

Grundsteuer B

In diese Kategorie fallen bebaute sowie unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen. Diese Grundstücke werden als Grundvermögen definiert.

Grundsteuer C

Diese Steuerart wird mit der Steuerreform im Jahr 2022 neu eingeführt. Hier können Städte und Gemeinden einen gesonderten, höheren kommunalen Hebesatz festlegen. Dieser kann auf unbebaute baureife Grundstücke angewendet werden.

Die Bundesländer haben die Wahl

Mit der Grundsteuerreform 2022 wurde ein neues Grundsteuer Gesetz erlassen. Dieses Gesetz regelt das sogenannte Bundesmodell. Doch gilt diese Neuregelung auch bundesweit? 

Nein. Die Länder erhalten die Möglichkeit, vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen, mithilfe der sogenannten Länderöffnungsklausel.

Jedoch wenden in Bezug auf die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) alle Länder das Bundesmodell relativ unverändert an.

Betrachtet man die Grundsteuer B, dann setzt zwar die Mehrheit der Länder das Bundesmodell um. Doch sieben Bundesländer haben sich dagegen entschieden. In manchen Bundesländern ist die Grundsteuer C ausgeschlossen.

Bundesmodell oder Ländermodell

Bundesmodell

Mit einem dreistufigen Verfahren wird die Grundsteuer ermittelt:

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Steuermessbetrags
  3. Anwendung des Hebesatzes

Die Berechnung erfolgt über eine Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Ländermodell

Die folgenden Bundesländer führen unter Nutzung der Öffnungsklausel ein eigenes Modell für die Grundsteuer B ein:

  • Baden-Württemberg: Angepasstes Bodenwertmodell 
  • Bayern: Flächenmodell 
  • Hamburg: Wohnlagenmodell
  • Hessen: Flächen-Faktor-Modell
  • Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Die Grundstücksart ist entscheidend​

Für die Ermittlung des Grundbesitzwertes ist es nach dem Bundesmodell wichtig, zwischen den Grundstücksarten zu unterscheiden. Beim Grundvermögen (Steuerart B) wird in drei Klassen unterteilt:

Unbebaute Grundstücke:

Grundstücke ohne nutzbare Gebäude. Dies beinhaltet auch Flächen mit Gebäuden, welche dauerhaft nicht mehr nutzbar oder verfallen sind.

Bebaute Wohngrundstücke:

Grundstücke mit Häusern und Wohnungseigentum sowie Mietwohngrundstücke. Hier wird das Ertragswertverfahren angewendet.

Nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke:

Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Das vereinfachte Sachwertverfahren ist hier gültig.

Gute Vorbereitung ist unverzichtbar

Im Jahr 2022 werden alle Immobilieneigentümer und Grundstücksbesitzer vom Finanzamt aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Es muss für jede Immobilie und jedes Grundstück eine Grundsteuererklärung abgegeben werden. Das kann vor allem bei Unternehmen mit größeren Immobilien- und Grundstücksbeständen zu einer sehr zeitaufwendigen und kostenintensiven Aufgabe werden. Je nach Standort treffen auch unterschiedliche Regelungen zu, es kann entweder das Bundesmodell greifen oder ein individuelles Ländermodell. Um hier bestens vorbereitet zu sein, empfiehlt es sich, die Unterstützung von einem Steuerberater in Anspruch zu nehmen. So sind Sie auf der sicheren Seite und es erwarten Sie keine bösen Überraschungen.

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Die knappen Fristen für das Einreichen der Grundsteuererklärung sowie die hohen Anforderungen stellen eine große Herausforderung für jeden dar. Wir stehen Ihnen als Experte für die Bewertung von Grundbesitz zur Verfügung. Sowohl die hohen Anforderungen als auch die unterschiedlichen Bewertungsmodelle (Bundesmodell und individuelle Ländermodelle) sind uns vertraut. Die Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft mbH berät Sie gerne zu allen Aspekten der Grundsteuerreform 2022 und unterstützt Sie bei der fristgerechten Abgabe der Meldungen.

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