Was Sie über den Veräußerungsgewinn bei Immobilien wissen sollten

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Nicht erst seit dem Anstieg der Immobilienpreise sind Mietshäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbebauten beliebte Anlageobjekte. Was potenzielle Investoren jedoch stets bedenken sollten: Ein Immobilienverkauf wirkt sich häufig auf die Steuer aus. So ist der Gewinn bei der Veräußerung der Immobilie in vielen Fällen zu versteuern. Nur wer die Details zu den rechtlichen Vorgaben bezüglich Spekulationsfrist, Eigennutzung und auch zu den Bereichen Erbschaft und Schenkung kennt, kann unnötige Abgaben vermeiden und den Veräußerungsgewinn der Immobilie steuerfrei einstreichen.

Um Menschen ohne Steuerfachwissen eine erste Hilfestellung zu geben, haben wir nachfolgend einige Antworten auf wichtige Fragen für Sie zusammengetragen, die Ihnen im Zuge eines Hausverkaufs nützlich sein können. In unserem kurzen aber nicht minder wichtigen Beitrag erfahren Sie, was Sie beim Immobilienverkauf bei der Steuer unbedingt beachten sollten.

Das Wichtigste vorab kurz zusammengefasst

• Der Veräußerungsgewinn einer Immobilie ist grundsätzlich zu versteuern.
• Die darauf zu zahlende Steuer wird landläufig auch Spekulationssteuer genannt.
• Wenn mehr als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie liegen, entfällt die Steuer.
• Ebenfalls steuerfrei ist ein Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde.

Was ist ein Veräußerungsgewinn Immobilie – Definition

Veräußerungsgewinn bezeichnet im Steuerrecht den Betrag, der nach Verkauf eines Gegenstandes oder einer Immobilie übrig bleibt, wenn die Kosten für die Veräußerung und der ursprünglich gezahlte Kaufpreis abgezogen werden. Es kann sich theoretisch auch um einen negativen Betrag handeln, der dann ebenso wie ein positiver Betrag steuerlich in der privaten Einkommensteuer als “Privates Veräußerungsgeschäft” oder bei Unternehmen als Ertrag aus Veräußerungen berücksichtigt wird.

Was ist Spekulationssteuer – Definition

Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer. Einnahmen aus Verkäufen sind in der normalen Einkommenssteuer anzugeben.

Grundsätzlich handelt es sich bei der Spekulationssteuer um keine eigenständige Steuer. Vielmehr müssen alle Einnahmen aus dem Immobilienverkauf bei der normalen Einkommensteuer unter dem Punkt “Private Verkäufe” berücksichtigt und angegeben werden.

Zur Berechnung des Gewinns wird wird die positive Differenz aus dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis zuzüglich eventuell gegenüber dem Finanzamt geltend gemachter Abschreibungen herangezogen. Makler- und Notarkosten sowie weitere im Zusammenhang mit dem Verkauf stehende Nebenkosten können vom Gewinn abgezogen werden. Die sich ergebende Summe wird dann dem persönlichen Einkommen aus anderen Einkunftsarten (etwa aus nichtselbständiger Tätigkeit oder einer nebenberuflichen Beschäftigung) hinzugerechnet und ist mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern.

Wann liegt ein Spekulationsgeschäft vor und wie vermeide ich es?

Wer ein Eigenheim zur Selbstnutzung erwirbt und darin alt werden will, hat mit den Begriffen Steuer auf Hausverkauf, Spekulationsgewinne, Verluste und Abschreibungen im Grunde nichts zu tun. Anders sieht es hingegen immer dann aus, wenn ein Haus oder ein Grundstück mit dem Ziel erworben wird, es als reines Anlageprodukt zu nutzen und nach einiger Zeit mit Gewinn wieder zu veräußern. In einem solchen Fall spielt nämlich die Steuer eine sehr wichtige Rolle. Nach den Bestimmungen des § 23 Absatz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) liegt ein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken immer dann vor, wenn der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Vermeiden können Sie den Anfall der Spekulationssteuer also nur dadurch, dass Sie die erworbene Immobilie über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren behalten und erst danach verkaufen.

Mit und ohne Fiskus: Ein Spekulationsgeschäft im Praxis-Beispiel

Konstantin Weber hat früh erkannt, dass er durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank langfristig viel Geld verlieren wird. Daher erwarb Weber im Spätsommer 2011 ein kleines Mietshaus im niedersächsischen Seesen. Der notarielle Kaufvertrag wurde am 14. September 2011 geschlossen. Konstantin Weber muss nun – will er vermeiden, dass der Gewinn aus dem Immobiliengeschäft unter die Spekulationssteuer fällt – das Objekt mindestens bis zum 13. September 2021 (also für 10 Jahre) in seinem Besitz belassen. Verkauft er es danach, sind die Gewinne steuerfrei. Würde Weber hingegen bereits im August 2021 (oder früher) verkaufen, unterliegen die Einnahmen der steuerlichen Bewertung. Als Berechnungsgrundlage für die Frist gilt dabei immer der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages, nicht hingegen die Eintragung im Grundbuch.

Wie sieht es mit der Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken aus?

Haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, gilt grundsätzlich dasselbe wie bei reinen Spekulationskäufen: Eine Steuerpflicht entsteht immer dann, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf des Objektes weniger als zehn Jahre liegen. Bereits laufende Fristen werden jedoch berücksichtigt. Konkret bedeutet dies bei einem Erbfall, dass die Zeit zwischen dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie durch den Erblasser und dem Übergang des Besitzes auf Sie als Erbe berücksichtigt wird. Hat der Verstorbene das Objekt also schon sieben Jahre vor seinem Tod besessen, können Sie es im Allgemeinen nach drei weiteren Jahren steuerfrei veräußern.

Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie?

Der Verkaufserlös aus einem Hausverkauf bleibt steuerfrei, wenn das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Nach den Bestimmungen des  § 23 EStG bleibt der Verkaufserlös aus einem Hausverkauf immer dann steuerfrei, wenn das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ist diese Zeitspanne gegeben, handelt es sich per Gesetz bei dem Veräußerungsgewinn nicht um einen Spekulationsgewinn. Anders als bei “echten” Spekulationsgeschäften mit ihrer 10jährigen Haltefrist hat der Immobilienverkauf hier keine steuerlichen Auswirkungen. Weder ist die Höhe des Gewinns noch sind die Veräußerungskosten in der Steuererklärung anzugeben.

Unser Tipp: Kosten für das Immobiliengeschäft allgemein lassen sich von der Steuer absetzen! Wenn Ihnen im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts also Aufwendungen (beispielsweise für einen Maklervertrag oder einen Notar) entstanden sind, können sich diese steuermindernd auswirken. Sprechen Sie unbedingt mit einem Steuerberater über diesen Aspekt!

Vermeidung von Steuer auf Veräußerungsgewinn Immobilie

Fast zu allen Zeiten ließ sich mit Grundstücken und Häusern gutes Geld verdienen. Da das Interesse an Immobilien auch in unseren Tagen ungebrochen ist, investieren etliche Kapitalanleger ihr Vermögen nach wie vor in das sogenannte “Betongold”. Allerdings ist auch das Finanzamt in den Immobilienmarkt involviert und versucht, ein möglichst großes Stück vom Kuchen abzubekommen. Die Stichworte “Spekulationssteuer” oder “Abgeltungssteuer” tauchen in diesem Zusammenhang immer wieder auf und sind für viele Hausbesitzer ein rotes Tuch. Zudem herrscht oft auch bei denen eine gewisse Verunsicherung, die ein Haus geerbt haben und es nun verkaufen möchten. Es gibt folglich einiges an steuerlichen Aspekten zu berücksichtigen. Keinesfalls sollten Sie dies ohne kompetente Beratung durch einen Steuerberater regeln. Sonst kann es sein, dass Sie rein wegen fehlendem Wissen unnötig viel Steuern auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie zahlen.

Fazit: Nehmen Sie fachliche Beratung in Anspruch!

Wenn Sie Fragen dazu haben, wie ein Immobilienverkauf steuerlich zu berücksichtigen ist, welche Besonderheiten in Ihrem konkreten Einzelfall bestehen und ob es Möglichkeiten gibt, unnötige Steuern zu vermeiden, sollten Sie sich professionell beraten lassen. Entsprechende Steuertipps erhalten Sie dabei von Ihrem persönlichen Steuerberater. Anders als ein Makler, der sich in erster Linie vor allem in den Bereichen Verkauf, Immobilienbewertung und Energieausweis auskennt, kann Ihnen ein kompetenter Steuerberater weitergehende Informationen zur Verfügung stellen. So etwa zu möglichen Auswirkungen von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auf Ihre Krankenversicherung oder zur Besteuerung von Spekulationsgewinnen. Gern steht Ihnen die Steuerberatungsgesellschaft Wendl & Köhler hierbei mit Rat und Tat zur Verfügung. Wir sind spezialisiert auf die steuerliche Optimierung von Immobiliengeschäften.