Denkmalschutz Abschreibung: Das sollten Sie wissen

Der Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden, wie zum Beispiel mittelalterlichen Fachwerkhäusern oder eleganten Jugendstilbauten, liegt ohne Zweifel im Interesse der Allgemeinheit. Daher sollten diese Baudenkmäler unbedingt für zukünftige Generationen erhalten sowie entsprechend saniert und gepflegt werden. Diese Ansicht vertritt auch der Staat und gewährt privaten Investoren großzügige Steuervorteile, wenn denkmalgeschützte Gebäude saniert werden. So profitieren beide Seiten: Der Staat muss kein Geld in die Sanierung von erhaltenswerten Immobilien investieren und den privaten Investoren eröffnen sich attraktive Steuersparmöglichkeiten. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie als Besitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes Steuervorteile genießen und Unterstützung bei Sanierungen erhalten können.

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Was ist Denkmalschutz Abschreibung – Definition

Anschaffungskosten können bei der Neubau-AfA linear mit zwei Prozent jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden

Was ist AfA?

Das Kürzel AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Es handelt sich um eine steuerlich relevante lineare Abschreibung auf Gebäude, die sowohl für vermietete Altbauten als auch für vermiete Neubauten in Anspruch genommen werden kann. Selbstnutzer können diese Form der Abschreibung allerdings nicht in Anspruch nehmen.

Welche Abschreibungen sind im Denkmalschutz möglich?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden können jedoch sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer die notwendigen Sanierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen.

-> Vermieter können dabei 100 % der Kosten im Laufe  von 10 Jahren absetzen (8 Jahre x 9 % und 4 Jahre x 7 %).

-> Selbstnutzer können 90 % der Kosten über 10 Jahre abschreiben (10 Jahre x 9 % jährlich).

Wie hoch ist die lineare AfA für Vermieter?

Bei einem denkmalgeschützten Gebäude können Sie den reinen Kaufpreis nach Abzug des Gebäudewertes jährlich mit 2 % oder 2,5 % abschreiben, je nach Baujahr des Gebäudes.

Altbauten zu Wohnzwecken, die vor bis 1924 errichtet wurden,  können über 40 Jahre zu 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden. Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, können 50 Jahre lang zu je 2 % pro Jahr abgeschrieben werden.  Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, dürfen linear zu 3 % jährlich abgeschrieben werden.

Welche Bedingungen müssen für die Denkmalschutz Afa erfüllt sein?

Für die Denkmalschutz Abschreibung gelten strenge Vorgaben. Grundsätzlich legt die jeweils zuständige Denkmalbehörde fest, welches Gebäude als Baudenkmal geführt wird, die Einstufung kann bei Bedarf auch auf Antrag erfolgen. Vor Beginn der Sanierungsarbeiten muss sich das Gebäude zudem bereits vollständig in Ihrem Besitz befinden und die Maßnahmen müssen mit der Behörde abgestimmt sein. Erst wenn die Denkmalbehörde ihr Einverständnis gibt, kann mit den Sanierungsarbeiten begonnen werden.

Unbedingt zu beachten bei geplanter Umnutzung

Auch eine Umnutzung ist steuerlich förderfähig, beispielsweise wenn in einem landwirtschaftlichen Gebäude oder einer ehemaligen Fabrik Wohnraum entstehen soll. Die Behörde muss hier jedoch bescheinigen, dass die Baumaßnahmen für den Erhalt oder für eine sinnvolle Nutzung des Baudenkmals notwendig sind.

Nach Ansicht der Oberfinanzdirektion sind die Voraussetzungen für eine Umnutzung unter folgenden Aspekten gegeben:

• Die historische Substanz und die denkmalbegründenden Eigenschaften werden erhalten.
• Die Aufwendungen sind für die Umnutzung erforderlich.
• Die Umnutzung ist unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Gesichtspunkte vertretbar

WICHTIG: Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit. Liegt dieses wichtige Dokument nicht vor, werden die Abschreibungsbeträge vom Finanzamt nicht gewährt!

Die Bescheinigung ist für den Fiskus jedoch nur dann bindend, wenn keine Hinweise zur Selbstprüfung durch die Finanzbehörde vorhanden sind. Besteht ein solcher Prüfungshinweis, kann das Finanzamt die steuerrechtliche Behandlung des Gebäudes selbst prüfen. In diesem Fall erfolgt bei Investitionen eine Einzelprüfung durch die Finanzbehörde, die im Zweifelsfall auch negativ ausfallen kann. Die Sanierungskosten wären dann steuerlich nicht abzugsfähig.

Denkmalschutz Abschreibung für Selbstnutzer

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gewährt der Gesetzgeber den Immobilienbesitzern hohe Steuervorteile, die im Gegensatz zu den klassischen AfA-Varianten für Neu- und Altbauten auch von Selbstnutzern in Anspruch genommen werden können.

WICHTIG: Anders als Vermieter können Selbstnutzer den Kaufpreis nicht abschreiben. Die Sanierungs- und Modernisierungskosten können bei einer Selbstnutzung des Denkmalgebäudes jedoch für zehn Jahre mit jährlich jeweils 9 % abgesetzt werden.

Gibt es bei einer denkmalgeschützten Immobilie mehrere Besitzer, gelten weitere Regelungen. Grundsätzlich werden dann die Kosten anteilig ermittelt und den jeweiligen Eigentümern angerechnet. Dies ist auch bei Mischnutzung von Immobilien der Fall, wenn zum Beispiel neben Eigentumswohnungen auch vermietete Flächen vorliegen.

Abschreibung im Denkmalschutz: Was ist nicht förderungsfähig?

Die Kosten für die Neuanlage eines Gartens können nicht geltend gemacht werden

Der Abschreibung bei denkmalgeschützten Immobilien sind jedoch Grenzen gesetzt. Eine Abschreibung für das Grundstück ist beim Kauf einer Immobilie grundsätzlich nicht möglich. Beim Gebäude geht der Gesetzgeber davon aus, dass es im Laufe der Jahre durch Abnutzung an Wert verliert. Dies ist beim Grundstück jedoch nicht der Fall, da dieses sich nicht abnutzt.

Bei der Denkmalschutz-AfA sind nicht alle Maßnahmen absetzbar. Hier können ausschließlich Kosten für Modernisierungen abgesetzt werden, die zum Erhalt des Denkmals erforderlich sind. Dazu zählen Dinge wie Einbau von Heizungsanlagen, Fenstern oder Toiletten. Nicht gefördert werden jedoch beispielsweise die Neuanlage des Gartens oder der Bau einer neuen Garage.

Es kommt zudem häufig vor, dass ein Gebäude nicht komplett als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz steht. Besteht zum Beispiel in einer Straße Ensembleschutz für eine architektonisch und räumlich in Zusammenhang stehende Gebäudegruppe, kann sich dieser Schutz auch lediglich auf alle äußerlich sichtbaren Veränderungen an Dach und Fassade beziehen. Dazu zählen beispielsweise die Erneuerung von Fenstern, Türen, Dacheindeckung oder der Neuanstrich der Fassade. Steht nicht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, sind weitere Maßnahmen wie Heizungs- oder Badsanierung nicht absetzbar.

Abschreibung Denkmalschutz – Beispiele

Hier eine Beispielrechnung, wie sich eine Abschreibung im Denkmalschutz steuerlich auswirken kann.

Sie erwerben für 150.000 Euro ein denkmalgeschütztes Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf. Vom Kaufpreis entfallen 70.000 Euro auf den Wert des Grundstückes, als Gebäudewert verbleibt somit ein Betrag von 80.000 Euro. Die Sanierung des Gebäudes kostet 650.000 Euro. Für den Bankkredit fallen anfangs etwa 12.000 Euro Zinsen pro Jahr an, die ebenfalls abgesetzt werden können. Daraus ergibt sich in der Anfangszeit folgende Rechnung (vereinfacht):

Da sie die Einkommenssteuerlast deutlich reduzieren, sind die Abschreibungssätze für Denkmalbesitzer mit hohem Einkommen besonders attraktiv. Die tatsächliche Steuerlast ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, dazu zählen beispielsweise Steuerklasse, etwaige Freibeträge, Anzahl der Kinder und weitere Abschreibungsmöglichkeiten.

Ist die Übertragung von Denkmal AfA auf Käufer möglich?

Wenn eine Denkmalimmobilie saniert und wenige Jahre später verkauft wird, kann der Käufer die AfA nicht übernehmen. Der Staat fördert mit der Denkmalschutz-Abschreibung ausschließlich die Sanierung einer Denkmal-Immobilie und nicht die Erwerbskosten. Vom Käufer wird jedoch ausschließlich der Kaufpreis für das sanierte Gebäude gezahlt, er kann daher lediglich die lineare AfA für Altbauten beanspruchen.

Kann die Grundsteuer bei Denkmalschutz erlassen werden?

Es gibt tatsächlich Fälle, in denen ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 31 GrStG Aussicht auf Erfolg hat. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude eine kulturell und öffentlich wichtige Funktion als Kulturdenkmal übernimmt und das Grundstück daher keinen ausreichenden Ertrag erwirtschaften kann. Dies muss zwingend mit dem Status des Denkmalschutzes zusammenhängen. Lassen Sie sich in einem solchen Fall unbedingt fachkundig von einem Steuerberater und einem Rechtsanwalt beraten.