Vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen — das sollten Vermieter beachten

Als Ver­mi­eter müssen Sie die erziel­ten Ein­nah­men aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung bei der jährlichen Steuer­erk­lärung angeben. Die Mietein­nah­men erhöhen Ihr steuerpflichtiges Einkom­men, als Eigen­tümer ein­er ver­mi­eteten Immo­bilie bieten sich Ihnen auf der anderen Seite jedoch vielfältige Gestal­tungsmöglichkeit­en bei den Wer­bungskosten. Nach­ste­hend informieren wir Sie umfassend zu wichti­gen Details und zeigen Ihnen, welche Kosten Sie von der Steuer abset­zen kön­nen.
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Die Anlage V: wichtig für Vermieter

Als Ver­mi­eter ein­er ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nung sind Sie dazu verpflichtet die Anlage V auszufüllen

Nach gel­ten­dem Recht müssen Ver­mi­eter grund­sät­zlich die Anlage V aus­füllen, wenn sie Mietein­nah­men von mehr als 520 Euro pro Jahr erzie­len. Die Art des ver­mi­eteten Objek­tes ist dabei irrel­e­vant, auch bei Ver­mi­etung unbe­bauter Grund­stücke, Gara­gen oder Ferien­woh­nun­gen muss die Anlage V aus­ge­füllt wer­den. Auss­chlaggebend ist somit auss­chließlich die Höhe der erziel­ten Mietein­nah­men.

Auf der ersten Seite dieses For­mu­la­rs wer­den die Ein­nah­men aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung, Nebenkosten­zahlun­gen der Mieter sowie Umla­gen und Zuschüsse einge­tra­gen. Wichtig ist ins­beson­dere die Rück­seite, da hier alle Aufwen­dun­gen rund um Kauf oder Bau, Instand­hal­tung und Ver­mi­etung angegeben wer­den kön­nen. Dazu zählen beispiel­sweise:

• Notarkosten für die Grund­schuldbestel­lung
• Dar­lehen­szin­sen
• Abschrei­bung Gebäudekosten (Anschaf­fungs- und Her­stel­lungskosten für Woh­nung oder Haus)
• Kosten Freis­tel­lungs­bescheini­gung
• Fahrtkosten zur ver­mi­eteten Immo­bilie
• Betriebs- und Ver­wal­tungskosten des Mieto­b­jek­tes
• Steuern und Ver­sicherungs­beiträge
• Instand­hal­tungs- und Mod­ernisierungskosten
• Kosten für die Mieter­suche
• weit­ere Wer­bungskosten (Bürokosten, Kontoführungs­ge­bühren, Mak­ler­pro­vi­sion, etc.)

Es kann dur­chaus vorkom­men, dass die Wer­bungskosten deut­lich höher sind als die Mietein­nah­men. Aus steuer­lich­er Sicht ist dies ein Ver­lust, der sich auf die gesamte Steuer­erk­lärung auswirkt. Der Ver­lust aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung wird mit anderen Einkün­ften wie beispiel­sweise dem Arbeit­slohn ver­rech­net und senkt die Höhe der Steuer­last. Als Selb­st­ständi­ger müssen Sie nicht bis zur näch­sten Steuer­erk­lärung warten, da Sie bere­its im laufend­en Jahr eine Senkung der ver­an­schlagten Steuer­vo­rauszahlun­gen beantra­gen kön­nen.

Steuern sparen bei Kauf & Hausbau

Wenn Sie Ihre ver­mi­etete Eigen­tumswoh­nung steuer­lich abset­zen möcht­en, bietet sich Ihnen bere­its mit der Anschaf­fung ein­er Immo­bilie ein großes Poten­zial zur Steuer­erspar­nis. Meist wird für den Kauf ein Hypothek­endar­lehen in Anspruch genom­men. Monatlich muss nun eine bes­timmte Rate an die Bank gezahlt wer­den, die sich aus Zins- und Tilgungsleis­tun­gen berech­net. Im Gegen­satz zur Selb­st­nutzung kön­nen die Zin­sen bei Ver­mi­etung in jedem Fall von der Steuer abge­set­zt wer­den. Als Immo­bilienbe­sitzer sind Sie zudem zur Zahlung der Grund­s­teuer verpflichtet, diese Aus­gabe kön­nen Sie eben­falls in voller Höhe in die Anlage V ein­tra­gen.

AfA — Absetzung für Abnutzung bei vermieteter Eigentumswohnung

Die Anschaf­fungs- oder Herstellungs­kosten für die Immo­bilie wer­den über mehrere Jahrzehnte lin­ear abgeschrieben. Liegt das Bau­jahr vor 1925, kön­nen Ver­mi­eter über einen Zeitraum von 40 Jahren jährlich 2,5 Prozent abset­zen, bei nach 1925 errichteten Gebäu­den sind es 2 Prozent, die über 50 Jahre abgeschrieben wer­den. Geset­zliche Regeln besagen jedoch, dass beim Kauf­preis das Grund­stück aus­drück­lich vom Gebäude getren­nt wird. Da sich das Grund­stück im Gegen­satz zum Gebäude nicht abnutzt, kann hier keine lin­eare Abset­zung für Abnutzung erfol­gen. Laut Bun­des­fi­nanzhof sind Ver­mi­eter dazu verpflichtet, den Wert von Grund­stück und Gebäude getren­nt zu ermit­teln. Diese Werte müssen ins Ver­hält­nis geset­zt wer­den, um abschließend die Anschaf­fungskosten ermit­teln zu kön­nen (siehe BFH, Az. IX R 86/97).

Die anteili­gen Nebenkosten wie Grun­der­werb­ss­teuer, Gericht­skosten sowie Notar- und Mak­lerkosten wer­den den Erwerb­snebenkosten zugerech­net und erhöhen die Abschrei­bung. Für den Erwerb des Grund­stücks ist keine Abschrei­bung möglich, Kosten für die Auße­nan­la­gen kön­nen jedoch abgeschrieben wer­den. So wer­den Holz­zäune für 5 Jahre und Hof­pflaster je nach gewähltem Belag für 9 bis 19 Jahre abgeschrieben.

Besonders attraktiv: Abschreibung bei Baudenkmälern

Bei Denkmal­im­mo­bilien gel­ten abwe­ichende Abschrei­bungsmöglichkeit­en. Wenn die Immo­bilie ver­mi­etet wird, kön­nen Sie neben den Anschaf­fungskosten im ersten bis acht­en Jahr jew­eils 9 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Im neun­ten bis zwölften Jahr sind es je 7 Prozent. Von diesen Steuer­vorteilen prof­i­tieren Sie auch, wenn Sie die finanziellen Mit­tel für Kauf oder Bau der Immo­bilie als Schenkung von Ver­wandten erhal­ten haben (siehe BFH, Az. IX R 26/15).

Vermietete Eigentumswohnung Modernisieren & Renovieren

Die Kosten für Maler­ar­beit­en sind im Rah­men der Mod­ernisierung ein­er ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nung abset­zbar

Fall­en Handw­erk­erkosten für die Instand­set­zung ihrer ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nung an, kön­nen die Aus­gaben eben­falls in der Anlage V erfasst wer­den. Kleinere Beträge sind sofort kom­plett abset­zbar und bei größeren Posten kann der Ver­mi­eter wählen, für welchen Zeitraum (max­i­mal bis fünf Jahre) er die Kosten abset­zen möchte. So kann er beispiel­sweise für fünf Jahre jew­eils 20 Prozent oder für zwei Jahre je 50 Prozent abschreiben.

Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach Anschaf­fung ein­er Mietim­mo­bilie sehr hohe Kosten für Instand­set­zun­gen haben und diese 15 Prozent der Anschaf­fungskosten der Immo­bilie über­steigen, gel­ten andere Regelun­gen. Rechtlich wer­den die Kosten in diesem Fall zu den Anschaf­fungskosten gezählt und dementsprechend lin­ear abgeschrieben.

Hausnebenkosten, Fahrtkosten & Co.

Mieter zahlen neben der Kalt­mi­ete auch Nebenkosten, die Kosten für Wass­er, Heizung, Haus­meis­ter, Win­ter­di­enst, Mül­lab­fuhr und weit­ere Aus­gaben abdeck­en. Diese Nebenkostenein­nah­men wer­den in der Anlage V unter den Ein­nah­men einge­tra­gen, die tat­säch­lich anfal­l­en­den Kosten geben Sie auf der Rück­seite des For­mu­la­rs bei den Aus­gaben an. Kosten für die Fahrt zur ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nung, Bürokosten und weit­ere Aus­gaben sind eben­falls abset­zbar. Wenn Sie eine möblierte Eigen­tumswoh­nung ver­mi­eten, kön­nen Sie auch die Kosten für die Woh­nungsausstat­tung abset­zen. Liegt der Anschaf­fung­spreis eines Möbel­stücks unter 800 Euro net­to, wird der gesamte Betrag in einem Jahr angegeben. Höhere Beträge müssen über mehrere Jahre abgeschrieben wer­den.

Vermietet Eigentumswohnung: Streitigkeiten mit dem Mieter

Die Anwalts- sowie Gutachterkosten, die bei Stre­it­igkeit­en mit dem Mieter entste­hen kön­nen, kön­nen Sie steuer­lich gel­tend machen

Stre­it­igkeit­en und gerichtliche Auseinan­der­set­zun­gen mit Mietern sind lei­der keine Sel­tenheit. Treten Unstim­migkeit­en auf, kann ein Schreiben Ihres Recht­san­walts hil­fre­ich sein, um die Angele­gen­heit für bei­de Seit­en zufrieden­stel­lend zu klären. Wenn diese Maß­nahme nicht greift, hil­ft in manchen Fällen nur noch das Gericht. Hier fall­en neben den Anwalts- und Gericht­skosten häu­fig auch Aus­gaben für Gutachter an. Auch diese Kosten kön­nen Sie von der Steuer abset­zen, da sie im Zusam­men­hang mit der Ver­mi­etung ent­standen sind.

Wenn Sie Ihrem Mieter eine Auszugsprämie zahlen, damit er aus der ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nung auszieht, kön­nen Sie diese Aus­gaben unter bes­timmten Voraus­set­zun­gen eben­falls steuer­lich gel­tend machen:

• Immo­bilie wird verkauft (Auszugsprämie wird vom Veräußerungs­gewinn abge­zo­gen)
• Immo­bilie wird mod­ernisiert und nach Mieter­höhung wieder ver­mi­etet

Falls Sie jedoch Eigenbe­darf angemeldet haben und selb­st in die Woh­nung einziehen, kön­nen Sie die Auszugsprämie lei­der nicht abset­zen.

Leerstand — was tun?

Bei einem län­geren Leer­stand ihrere Eigen­tumswoh­nung ist es wichtig die Ver­mi­etab­sicht durch Rech­nun­gen nach­weisen kön­nen

Wenn Sie einen Mak­ler mit der Suche nach neuen Mietern beauf­tra­gen, ist die anfal­l­ende Pro­vi­sion eben­falls steuer­lich abset­zbar. Zu vorüberge­hen­den Leer­stän­den kann es beispiel­sweise im Rah­men von Ren­ovierun­gen und Mieter­wech­seln kom­men — dies ist aus steuer­lich­er Sicht grund­sät­zlich unprob­lema­tisch. Sollte es zu einem län­geren Leer­stand kom­men, kann das Finan­zamt nach einiger Zeit die Einkün­f­teerzielungsab­sicht in Augen­schein nehmen. Dabei wird geprüft, ob tat­säch­lich noch die Absicht zur Ver­mi­etung des betr­e­f­fend­en Objek­tes beste­ht. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie die Ver­mi­etungsab­sicht nach­weisen kön­nen, beispiel­sweise durch Rech­nun­gen für Inser­ate oder Mak­ler.

Bei Ver­mi­etung ein­er Ferien­woh­nung kann Leer­stand eben­falls zum The­ma wer­den. Auch in diesem Fall kann das Finan­zamt mis­strauisch wer­den und eine Einkün­f­teerzielungsab­sicht prüfen. Wenn Sie die Immo­bilie über­wiegend selb­st nutzen, wird das Finan­zamt dies­bezüglich große Zweifel äußern. Wenn Sie eine Ver­mi­etungs­fir­ma mit der Ver­mi­etung der Ferien­woh­nung beauf­tragt haben und die Eigen­nutzung im Ver­trag aus­geschlossen wurde, sind Sie jedoch auf der sicheren Seite.

Fazit:

Die Wendl & Köh­ler Steuer­ber­atungs­ge­sellschaft mbh unter­stützt Sie sehr gerne bei Fra­gen zur steuer­lichen Abset­zbarkeit von ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nun­gen und hil­ft Ihnen umfassend weit­er. Vere­in­baren Sie noch heute einen kosten­losen Ken­nen­lern­ter­min.