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Steuer Hausverkauf: Was gibt es zu beachten und wie kann ich sparen?
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Scheidung, Erbschaft, neue Lebensplanung – für den Verkauf eines Hauses kann es unterschiedliche Gründe geben. Doch was ist mit den Gewinnen, die beim Verkauf erzielt werden? Müssen diese versteuert werden? Wenn ja, welche Steuer ist zu zahlen? Und wie könnte man beim Hausverkauf Steuern sparen? Erfahren Sie hier mehr, in welchen Fällen Steuern zu zahlen sind und in welchen Fällen nicht und worauf man allgemein beim Hausverkauf achten sollte.
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Die Antwort auf die Frage, welche Steuern beim Verkauf eines Hauses anfallen, ist maßgeblich davon abhängig, ob es sich um ein selbst genutztes Privathaus, ein teilweise vermietetes Objekt oder um eine Immobilie aus Betriebsvermögen handelt.
Gewerblicher Verkauf einer Immobilie
Im Falle des Verkaufs einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen sind Steuern auf die Veräußerungsgewinne grundsätzlich fällig. Wenn der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird, ist der Verkäufer auch zur Zahlung von Gewerbesteuer verpflichtet. Bei gewerblichem Grundstückshandel ist gegebenenfalls auch Umsatzsteuer fällig. Dies ist jedoch nicht zwingend der Fall, hier bedarf es mit Blick auf die Option nach § 9 (3) UStG unbedingt einer intensiven Beratung.
Ändern sich die Umstände zur Verwendungsabsicht, muss ein Unternehmer eine Vorsteuerberichtigung vornehmen (§ 15a UStG „Berichtigung des Vorsteuerabzugs“). Grundsätzlich beträgt der maßgebliche Zeitraum fünf Jahre, bei Grundstücken inklusive Gebäuden und sonstigen Bestandteilen gilt jedoch ein Korrekturzeitraum von zehn Jahren. In der Regel trifft dies eher bei vermieteten Objekten im gewerblichen Bereich zu. Auch hier ist unbedingt die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater ratsam.
Privater Verkauf einer Immobilie
Gewerbesteuer und Umsatzsteuer wird bei privaten Verkäufen von Immobilien nicht erhoben. Allerdings kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Als Käufer ist außerdem Grunderwerbssteuer zu zahlen. Zusätzlich ist die 3-Objekte-Regel zu beachten.
Sonderregelung: Verkauf innerhalb der Familie
Falls eine Immobilie privat an den Ehepartner oder an die Kinder verkauft wird, fällt keine Grunderwerbssteuer an!
Was ist Spekulationssteuer und wann fällt sie an?
Die sogenannte Spekulationssteuer ist eigentlich ein Teil der Einkommensteuer und wird für private Veräußerungen angewendet. Sie fällt zum Beispiel an, sobald eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft wird. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre, muss der Gewinn nicht versteuert werden. Falls Spekulationssteuer anfällt, wird diese mit dem persönlichen Satz der Einkommensteuer veranlagt.
Sonderregelung: Teilweise Eigennutzung innerhalb der letzten 10 Jahre
Falls die Immobilien zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in in den beiden davor liegenden Jahren selbst bewohnt wurde, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen. Dies gilt auch für angebrochene Jahre!
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt ab vom Gewinn – also vom Wertzuwachs der Immobilie – und vom persönlichen Einkommensteuersatz.
Wie berechnet sich die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Grundsätzlich wird der Wertzuwachs als Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungskosten definiert. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten (Notar, Makler, Energieausweis o.ä.). Wurden bei einem vermieteten Objekt beim Finanzamt Abschreibungen geltend gemacht, mindern diese die Höhe der Anschaffungskosten.
Kann man die Spekulationssteuer umgehen?
Umgehen können Sie die Spekulationssteuer nur dann, wenn Sie das Ende der Spekulationsfrist beachten oder das entsprechende Objekt für zwei Jahre sowie im Jahr der Veräußerung selbst nutzen. Unter dem Begriff Selbstnutzung versteht der Gesetzgeber die Nutzung der Wohnung oder des Hauses zu Wohnzwecken durch Sie selbst und/oder Ihre Familie.
Hier ist Vorsicht geboten: Es werden hier ausschließlich Kinder mitgerechnet, für die Sie Kindergeld beziehen. Es reicht also nicht, wenn Ihre erwachsenen Kinder die Immobilie bewohnen.
Es gibt Ausnahmen, die unbedingt beachtet werden sollten. Wenn Sie sich beispielsweise von Ihrer Lebensgefährtin trennen und aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, die Räumlichkeiten jedoch der Ex-Freundin und dem gemeinsamen Kind zu Wohnzwecken überlassen, sind Sie bei einem Verkauf der Wohnung vor dem Ende der Spekulationsfrist nicht automatisch von der Steuer befreit. Dies wäre nach Ansicht des Finanzgerichts in Hessen nur dann der Fall, wenn der Ex-Lebensgefährtin lediglich ein Zimmer unentgeltlich überlassen und die Wohnung von Ihnen hätte theoretisch weiter mit genutzt werden können (Az.: 1 K 1654/14).
Wann beginnt die Spekulationsfrist?
Ausschlaggebend für Beginn und Ende der Spekulationsfrist ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages. Wurde das Haus selbst errichtet, beginnt diese Frist mit dem Kaufdatum des Grundstückes. Wenn Sie also bereits 15 Jahre im Besitz eines Grundstückes sind und erst im vergangenen Jahr darauf ein Haus errichtet haben, würde dennoch bei einem Verkauf das Kaufdatum des Grundstückes zählen. Sie müssten in diesem Fall bei einem Verkauf keine Steuer entrichten.
Ich möchte ein geerbtes Haus verkaufen. Wie hoch ist die Steuer?
Die Höhe der Steuern bei geerbten Objekten richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser sowie nach dem Wert des Nachlasses. Bei Ehegatten wird bis zu 500.000 Euro, bei Kindern bis zu 400.000 Euro und bei Enkeln bis zu 200.000 Euro keine Steuer erhoben. Höhere Beträge über der jeweiligen Grenze werden in der sogenannten Steuerklasse I der Erbschaftssteuer veranlagt.
Was ist die 3-Objekt-Grenze?
Falls Sie mehrere Immobilien besitzen und diese veräußern möchten, sollten Sie neben der Einhaltung der Spekulationsfrist auch die 3-Objekt-Grenze beachten. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte, greifen automatisch die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§ 15 EStG). Diese Regelung greift auch rückwirkend: Falls Sie beispielsweise bereits zwei Wohnungen steuerfrei verkauft haben, wird bei einem dritten Verkauf möglicherweise eine rückwirkende Besteuerung für die beiden anderen Objekte fällig. Prüfen Sie daher vor einem geplanten Verkauf dieses Thema unbedingt mit Ihrem Steuerberater.
Was gibt es beim Hausverkauf allgemein zu beachten?
Vor dem Verkauf sollten Sie sich unbedingt über den Marktwert des Hauses informieren und gegebenenfalls eine Immobilienbewertung in Auftrag geben. Überspringen Sie diesen Schritt keinesfalls, es könnte Sie viel Geld kosten. Gleichzeitig können Sie dabei prüfen lassen, ob statt eines Verkaufs die Vermietung eine Alternative wäre. Damit könnten ggfs. die Spekulationsfrist überbrückt werden. Lassen Sie sich dazu jedoch unbedingt kompetent beraten.
Wie kann ich beim Hausverkauf Steuern sparen?
Achten Sie als Privatperson unbedingt auf die Einhaltung der Spekulationsfrist. Sehr empfehlenswert ist im Vorfeld immer die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater – Wir von der Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft stehen Ihnen dazu gerne zur Verfügung.
Tipp: Den Verkauf sollten Sie bei der Steuererklärung keinesfalls versuchen zu verschweigen, um Steuern zu sparen. Das Finanzamt wird generell durch den Notar über die entsprechende Transaktion informiert.
Fazit
Ein Hausverkauf sollte möglichst nicht kurzfristig und übereilt erfolgen. Vor dem Verkauf sollten Sie unbedingt steuerliche Beratung in Anspruch nehmen. Dort können Themen wie anfallende Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer und eventuell Alternativen zum Verkauf besprochen werden. Damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben. Wir von der Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft stehen Ihnen gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie einfach einen Termin mit unserem Sekretariat.
*Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, zusammengetragen und geschrieben. Sie ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte stellen Sie für eine rechtlich bindende Beratung eine Anfrage. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder mögliche Änderung der Sachlage.
Autor
Steuerberater: Dirk Wendl
Dirk Wendl ist schon sein gesamtes Berufsleben im Bereich Steuern tätig. Nach einer Ausbildung als Steuerfachangestellter und einer Fortbildung zum Bilanzbuchhalter absolvierte er nach einer weiteren umfangreichen Ausbildung 2006 die Prüfung als Steuerfachwirt und Steuerberater. Seit 2015 ist er geschäftsführender Gesellschafter der Wendl & Köhler Steuerberatungsgesellschaft in Köln. Dirk Wendl hat sich seitdem vor allem als Spezialist für Internationales Steuerrecht, E-Commerce und als Digitalisierungsexperte einen deutschlandweit guten Ruf erarbeitet.
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13 Comments
Hallo,
Ich habe da mal eine Frage
ich habe vor drei Jahren ein Grundstück gekauft und darauf später ein Doppelhaus errichtet. Die eine Hälfte wird Vermietet und in die andere bin ich und meine Familie vor 4 Wochen selber eingezogen. Wir haben gemerkt, dass uns das Haus mit drei Kindern doch zu klein ist und ziehen in unser altes Haus zurück. Bleibt beim Verkauf das ganze Steuerfrei? Lg Stefan
Lieber Stefan,
nach der sehr kurzen Schilderung, möchten wir wie folgt, ohne dass es ein Beratungsgespräch ersetzt, antworten:
Ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, dies ist für §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unerheblich. Wichtig ist für den Begriff des Grundstücks ist der Grund und Boden. Wenn, wie hier in diesem Fall, ein Gebäude auf einem Grundstück errichtet und anschließend veräußert wird, kommt es bei der Überprüfung des Zehnjahreszeitraums nur auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Grund und Bodens an und nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.
Zu unterscheiden zwischen dem Zivilrecht und dem Steuerrecht. Im Zivilrecht ist das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens (§94 BGB), im Steuerrecht liegen zwei selbständige Wirtschaftsgüter vor.
Voraussetzung für den §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist aber die sogenannte „wirtschaftliche Identität“, dies ist dann der Fall, wenn das hier erworbene und dann das verkaufte Grundstück funktionsgleich und gleichwertig ist. Dies hätte, wie in diesem Fall zur Folge, dass keine wirtschaftliche Identität vorliegt. Hier sieht aber der §23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG vor, dass das errichte Gebäude ebenfalls in die Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns einzubeziehen ist.
Wenn das Haus, wie hier, zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, unterbleibt die Versteuerung des Veräußerungsgewinns (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Für eine weitergehende Beratung stehen wir gerne persönlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Wendl & Köhler Stbg mbH
Ich habe auch eine Frage
Wir haben 05/2017 Grundstück gekauft und ein Haus gebaut, 06/2018 sind wir eingezogen und wollen jetzt 2019 verkaufen. Meine frage ist der Gewinn steuerfrei. DANKE
Hallo Herr Totic,
sofern das Haus im Zeitraum zwischen Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wäre die Veräußerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 1. HS EStG steuerfrei.
Viele Grüße
Dirk Wendl
Guten Tag,
ich habe zusammen mit meiner Lebensgefährtin ein Grundstück gekauft und darauf ein Doppelhaus gebaut. Meine Lebensgefährtin und ich sind nach Ferttigstellung in die linke Hälfte gezogen, während dessen haben wir die rechte Hälfte für meine Eltern ausgebaut/vorbereitet (ca. 3 Monate).
Jetzt möchten meine Eltern jedoch nicht einziehen. Daher möchte ich die von uns bewohnte linke Doppelhaushälfte verkaufen und wir ziehen nach dem Verkauf in die unbewohnte rechte Hälfte. Ist der Verkauf der von uns bewohnten linken Hälfte steuerfrei? (Zwischen Fertigstellung und Veräußerung somit ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, unterbleibt die Versteuerung des Veräußerungsgewinns (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)
Hallo Manuel,
sofern die Doppelhaushälfte zwischen Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wäre der Verkauf der Doppelhaushälfte steuerfrei.
Viele Grüße
Dirk Wendl
Guten Tag,
ich habe eine Frage zu unserem anstehenden Hausverkauf:
Nun stellt sich die Frage in wie weit ein möglicher Gewinn welcher beim Verkauf der Immobilie erzielt werden könnte Steuerpflichtig ist.
Zur Sache:
Mein Vater hat die Immobile 2013 erworben, von Anfang an haben ich (der Sohn) und meine Frau die Immobilie bewohnt und von meinem Vater gemietet. Der Grund war die damaligen beruflichen Situation, sodass der Kredit über meinen Vater abgeschlossen worden ist. Ende 2017 (15.12.2017) haben meine Frau und ich die Immobilie dann von meinem Vater übertragen bekommen. Laut Übergabevertrag 50/50 Eigentum. Der Teil meiner Frau wurde komplett gezahlt und ich habe einen Teil gezahlt und einen anderen Teil geerbt. Das Mietverhältnis wurde demnach beendet und wir haben die Immobilie weiter bewohnt und bewohnen diese immernoch.
Zusammenfassend haben meine Frau und ich die Immobilie seit der Fertigstellung (Neubau) sowie seit der Übernahme ausschließlich zu Wohnzwecken bewohnt.
In wie fern wäre nun ein möglicher Gewinn beim Verkauf Steuerpflichtig? Derzeit habe ich verschiedene Aussagen erhalten die mich stark verunsichern: Zudem schrieb mir unser Finanzamt folgenden Text nach der obigen Schilderung:
——————————————–
Sehr geehrter Herr Schmitz,
gemäß § 23 (1) Nr. 1 S. 3EStG handelt es sich nicht um ein privates Veräußerungsgeschäft, sofern das Wirtschaftsgut im Zeitraum zwischen Anschaffung (hier Übertragung) und Veräußerung
ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Mit freundlichen Grüßen, FA xxx
—————————————————-
Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen und mit freundlichen Grüßen, Felix Schmitz
Meine Frau und ich bekommen Zwillinge. Um Baukindergeld beantragen zu können, muss meine Wohnung noch 2020 verkauft werden (die Baukindergeldförderung läuft im Dezember 2020 aus). Diese wurde im März 2011 gekauft und durchgehend selbst bewohnt. Ausnahme: Im Rahmen eines Auslandsaufenthalts (Sabbatjahr) wurde die Wohnung zwischenvermietet (08/2018 – einschließlich 08/2019). Sämtliche Nebenkosten trug ich selbst, da es sich um eine möblierte Zwischenmiete handelte.
Gibt es, aufgrund der besonderen Verhältnisse, eine Möglichkeit zu verkaufen, ohne Spekulationssteuer bezahlen zu müssen?
Vielen Dank!!!
Lieber Josef,
grundsätzlich würde die mögliche Veräußerung § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft) unterliegen, da zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Eine Veräußerung ab dem 02.01.2021 wäre steuerfrei, da die Wohnung dann im Jahr der Veräußerung (2021) und in den beiden vorangegangenen Jahren (2019 und 2020) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, vgl. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 2. HS EStG.
Viele Grüße
Dirk Wendl
Guter Beitrag zu den Steuern bei einem Hausverkauf. Interessant, dass dabei keine Steuer fällig wird, wenn das Haus 10 Jahre in Besitz ist. Ich kann mir vorstellen, dass es bei Problemen Sinn ergeben kann, einen Steuerberater zu konsultieren.
Ich möchte ein Haus verkaufen lassen. Ich wusste gar nicht, dass hier Steuern anfallen. Ich verkaufe diese vermietete Immobilie nach 10 Jahren. Gut zu wissen, dass hierbei eine Spekulationssteuer anfällt.
Guten Tag,
als Teil einer Erbgemeinschaft einer Immobilie habe ich diese herausgekauft und bin damit alleiniger Eigentümer geworden.
Nun soll die Immobilie nach 5 Jahren (nie selbst genutzt) veräußert werden. Wird mein Erbteil (1/12) bei der Erhebung der Spekulationssteuer berücksichtigt?
Viele Grüsse
Maximilian
Hallo Maximilian,
soweit Sie einen Teil der Immobilie unentgeltlich erworben haben (durch Erbanfall) ist die Veräußerung steuerfrei, sofern zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und Ihrer anschließenden Veräußerung mehr als 10 Jahre liegen. Für den Anteil, den Sie aus der Erbengemeinschaft herausgekauft haben, liegt eine Anschaffung vor. Erfolgt nun die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung, ist die Veräußerung entsprechend steuerpflichtig.
Viele Grüße aus Köln
Dirk Wendl